Sur Centris, un acheteur fait défiler des dizaines d’inscriptions avant d’en ouvrir une seule. Ce qui le fait cliquer, puis appeler, c’est la qualité de ce qu’il voit. Photo HDR, drone, plan de plancher, plan 3D, vidéo, visite virtuelle Matterport : chaque média a un rôle précis, un coût et un moment où il rapporte vraiment.
Ce guide s’adresse aux courtiers et agents immobiliers du Grand Montréal qui veulent savoir quoi commander, pour quelle propriété et à quel prix. Il s’appuie sur plus de 1 000 captations réalisées par Panosphere 360 depuis 2015.
En bref : quel média pour quel besoin ?
| Média | Rôle principal | Prix de départ | Idéal pour |
|---|---|---|---|
| Photo HDR | Première impression sur Centris | 250 $ (25 photos) | Toutes les inscriptions |
| Photo de drone | Terrain, toiture, environnement | 150 $ (5 photos) | Maisons avec terrain, chalets, bord de l’eau |
| Plan de plancher 2D | Comprendre la disposition des pièces | 95 $ (ajouté à la visite 3D) | Condos, plex, maisons à étages |
| Vidéo immobilière | Émotion, réseaux sociaux | 595 $ | Propriétés haut de gamme, projets neufs |
| Visite virtuelle Matterport 3D | Visite libre 24 h/24, vue 3D, mesures | 395 $ (jusqu’à 1 500 pi²) | Maisons, plex, acheteurs hors région |
Les tarifs ci-dessus sont ceux de Panosphere 360 au moment de publier ce guide. Le détail de chaque forfait est expliqué plus bas.
1. La photo immobilière HDR : la base de toute inscription
La photo reste le premier contact entre l’acheteur et la propriété. C’est elle qui apparaît dans les résultats de Centris, sur les réseaux sociaux et dans vos envois. Si elle est sombre ou mal cadrée, le reste de votre mise en marché ne sera jamais vu.
La technique HDR (High Dynamic Range) combine plusieurs expositions d’une même scène. Résultat : la pièce est bien éclairée et la vue par la fenêtre reste visible, au lieu d’un grand rectangle blanc. C’est la différence la plus visible entre une photo de cellulaire et une photo professionnelle.
Ce qu’une séance professionnelle apporte de plus :
- Un objectif grand angle qui montre les volumes sans déformer les murs.
- Des lignes verticales droites, un cadrage cohérent d’une pièce à l’autre.
- Un ciel remplacé quand la météo ne coopère pas.
- Une retouche complète, livrée en un jour ouvrable dans la plupart des cas.
Sur place, il faut compter de 30 minutes à 1 heure. Nos forfaits vont de 250 $ (25 photos, petite propriété) à 335 $ (45 photos, grande propriété), plus taxes. Tous les détails sont sur la page de notre photographe immobilier à Montréal.
2. La photo de drone : ce qu’on ne voit pas du trottoir
Certaines propriétés se vendent autant par leur terrain que par leur intérieur. Une piscine, un grand terrain, un accès à l’eau, un parc au bout de la rue : vu du ciel, l’acheteur comprend en une image ce qu’un paragraphe ne réussit pas à décrire.
Le drone est particulièrement utile pour les maisons sur grand terrain, les chalets, les propriétés au bord de l’eau et les immeubles dont on veut montrer la toiture ou le stationnement. Comptez 150 $ pour 5 photos aériennes retouchées.
Un point à ne pas négliger : autour de Montréal, une bonne partie de l’espace aérien est contrôlé (aéroports de Dorval et de Saint-Hubert, entre autres). Confiez toujours le vol à un pilote certifié par Transports Canada.
3. Plan de plancher et plan 3D : la question n°1 des acheteurs
« Est-ce que mon sofa entre dans le salon ? » « La chambre des maîtres est-elle au même étage que celles des enfants ? » Les photos ne répondent pas à ces questions. Un plan, oui.
Le plan de plancher est produit à partir du scan Matterport 3D de la propriété. Il est précis à 1 ou 2 % près, livré en 2 jours ouvrables, avec un fichier PNG et SVG par étage et un PDF qui regroupe tous les étages. Il s’ajoute à la visite 3D pour 95 $, tous les étages compris, jusqu’à 10 000 pi².
Plusieurs acheteurs cherchent aussi un « plan 3D ». La visite Matterport inclut justement une vue maquette (dollhouse) qui montre toute la maison en trois dimensions, étage par étage. Combinée au plan 2D, c’est l’outil le plus clair pour comprendre une propriété à distance. Voyez comment nous produisons le plan de plancher 2D à partir du scan 3D.
À noter : ce plan est un outil de mise en marché. Pour la superficie inscrite à la fiche descriptive ou dans une offre, référez-vous aux normes de mesurage reconnues et aux documents officiels, comme le certificat de localisation.
4. La vidéo immobilière : l’émotion et les réseaux sociaux
La photo informe, la vidéo fait ressentir. Les mouvements de caméra, la lumière et la musique donnent une idée de l’ambiance qu’aucune série de photos ne transmet. C’est aussi le format qui circule le mieux sur Facebook, Instagram et YouTube.
La vidéo est rentable surtout pour les propriétés haut de gamme, les projets neufs et les inscriptions où l’emplacement fait partie de l’argument. Elle sert aussi votre marque personnelle : une belle vidéo montre au prochain vendeur le soin que vous mettez à vos mises en marché.
Nos forfaits commencent à 595 $ pour une vidéo intérieure et extérieure avec montage professionnel, et à 695 $ avec captation drone 4K. Exemples et détails sur notre page vidéo immobilière professionnelle.
5. Visite virtuelle pour agent immobilier : le Matterport 3D
La visite virtuelle Matterport est un modèle 3D complet de la propriété, capté avec une caméra LiDAR (nous utilisons la Matterport Pro3). L’acheteur s’y déplace librement, pièce par pièce, comme s’il y était. Il peut passer en vue maquette, prendre des mesures et même utiliser un casque de réalité virtuelle.
Pour un courtier, les avantages sont concrets :
- Des visites mieux qualifiées. L’acheteur qui demande à voir la propriété l’a déjà parcourue en ligne. Moins de déplacements pour rien, pour vous comme pour vos vendeurs.
- Les acheteurs à distance. Personnes qui déménagent d’une autre ville, investisseurs, familles à l’étranger : ils peuvent avancer sans se déplacer.
- Une visite libre ouverte 24 h sur 24. Le lien s’ajoute à votre inscription Centris et se partage par courriel ou texto.
- Un argument de prise d’inscription. Montrer une visite 3D lors de votre présentation au vendeur vous démarque des autres courtiers.
Le prix dépend de la superficie :
| Superficie | Photos 360 | Prix |
|---|---|---|
| Jusqu’à 1 500 pi² | jusqu’à 50 | 395 $ |
| 1 501 à 2 500 pi² | jusqu’à 75 | 495 $ |
| 2 501 à 3 500 pi² | jusqu’à 100 | 595 $ |
| 3 501 à 4 500 pi² | jusqu’à 100 | 695 $ |
| 4 501 à 5 500 pi² | jusqu’à 150 | 795 $ |
| 5 501 à 6 500 pi² | jusqu’à 150 | 895 $ |
| 6 501 à 7 500 pi² | jusqu’à 150 | 995 $ |
| 7 501 à 8 500 pi² | jusqu’à 200 | 1 095 $ |
| 8 501 à 9 000 pi² | jusqu’à 200 | 1 195 $ |
Au-delà de 9 000 pi², comptez 100 $ de plus par tranche de 1 000 pi². Un an d’hébergement Matterport est inclus. Les options et les tarifs Google sont dans la grille complète des prix de visite virtuelle. Pour voir des exemples et le fonctionnement complet, visitez notre page visite virtuelle immobilière.
6. Visite virtuelle gratuite ou faite soi-même : bonne idée ?
Il existe des applications pour cellulaire et des caméras 360 grand public qui permettent de créer une visite virtuelle soi-même. Certaines plateformes offrent même un forfait gratuit. Pour un logement locatif ou pour tester le concept, ça peut dépanner.
Pour une inscription à vendre, le calcul change :
- Le temps. Une captation demande de 1 à 3 heures sur place selon la superficie, sans compter l’apprentissage et les reprises. C’est du temps que vous ne passez pas avec vos clients.
- La qualité. Sans capteur LiDAR, l’assemblage des pièces est moins précis et les mesures moins fiables. Pas de plan de plancher exploitable non plus.
- Les limites des forfaits gratuits. Ils limitent généralement le nombre de visites en ligne en même temps et les fonctions disponibles.
- Votre image. L’acheteur ne sait pas qui a fait la visite, mais il voit si elle est floue, sombre ou mal raccordée. Le vendeur aussi.
Bref : faire soi-même convient aux petits mandats et aux essais. Pour une propriété dont vous voulez obtenir le meilleur prix, la captation professionnelle se rentabilise vite.
Les combos gagnants selon le type de propriété
| Propriété | Combo recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Condo | Photos HDR + plan de plancher (+ visite 3D) | L’acheteur compare des unités semblables : la disposition fait la différence. |
| Maison unifamiliale | Photos HDR + visite 3D + plan | Le trio qui répond à la plupart des questions avant la visite. |
| Plex ou immeuble à revenus | Visite 3D + plan de chaque logement + photos HDR | Les investisseurs analysent à distance, souvent avant de se déplacer. |
| Prestige, chalet, bord de l’eau | Photos HDR + drone + vidéo + visite 3D | Le terrain et l’environnement font partie du prix. |
| Local commercial ou bureau | Visite 3D + plan | Le futur locataire valide l’aménagement avant de visiter. |
Pour l’immobilier commercial, notre visite virtuelle Matterport 3D à Montréal sert autant aux courtiers qu’aux gestionnaires d’immeubles. Exemple concret : le scan 3D d’un local de bureau au 4200 Saint-Laurent.
Préparer la séance : la liste du courtier
- Regroupez tout en une seule visite. Photos, scan 3D et drone le même jour : un seul dérangement pour vos vendeurs.
- Allumez toutes les lumières et ouvrez les stores, même en plein jour.
- Dégagez les comptoirs et rangez les objets personnels (photos de famille, courrier, médicaments).
- Libérez l’entrée : voitures, bacs à ordures et jouets hors du champ.
- Pour le scan 3D : portes intérieures ouvertes, animaux à l’extérieur et personne qui circule dans les pièces pendant la captation.
- Prévoyez le temps : de 30 à 60 minutes pour les photos, de 1 à 3 heures pour un scan selon la superficie.
Questions fréquentes
Combien coûte une visite virtuelle pour une inscription immobilière ?
Chez Panosphere 360, une visite Matterport 3D commence à 395 $ pour une propriété de 1 500 pi² ou moins, avec un an d’hébergement inclus. Le prix augmente ensuite selon la superficie.
La visite virtuelle remplace-t-elle les photos ?
Non. Les photos restent ce que l’acheteur voit en premier sur Centris. La visite 3D vient ensuite, quand il veut en savoir plus. Les deux se complètent.
Le plan de plancher est-il assez précis pour indiquer la superficie ?
Il est précis à 1 ou 2 % près, ce qui suffit largement pour la mise en marché. Pour une superficie officielle, fiez-vous aux normes de mesurage reconnues et aux documents légaux de la propriété.
Combien de temps dure la séance ?
De 30 minutes à 1 heure pour les photos, et de 1 à 3 heures pour un scan 3D selon la superficie. Quand tout est fait le même jour, vos vendeurs ne sont dérangés qu’une fois.
Quelles régions desservez-vous ?
Montréal, Laval, la Rive-Sud et la Rive-Nord, sans frais de déplacement. Ailleurs au Québec, des frais s’ajoutent selon la distance.
Par où commencer ?
Si vous ne deviez choisir qu’un seul média, prenez les photos HDR. Si vous pouvez en prendre deux, ajoutez la visite 3D avec le plan de plancher : c’est le combo qui répond au plus grand nombre de questions avant même la première visite.
Vous avez une inscription à venir ? Appelez-nous au 514-262-9248 ou réservez votre séance en ligne.
